Immobilienmakler Dipl.-Ing.(FH) Christian Reinhart
Freitag, Dezember 14, 2018

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Erfolgreicher
Immobilienverkauf

Preisermittlung - Verkaufspreis

 Die Ermittlung des erzielbaren Marktverkaufspreises ist die entscheidende Grundlage und Dreh- und Angelpunkt für einen erfolgreichen Verkauf.

Der Marktverkaufspreis kann höher oder niedriger als der sogenannte Ertrags- oder Sachwert sein.

Ausgangsbasis für die Preisermittlung beim Hausverkauf ist einerseits die Wohnfläche, andererseits die vorhanden Grundstücksfläche sowie die Lage des Hauses. Durch den Verkaufspreis wird natürlich auch die Verkaufsgeschwindigkeit gesteuert. Soll der Verkauf „schnell“ erfolgen (also innerhalb weniger Wochen oder Monate) sollte der Verkaufspreis möglichst niedrig angesetzt werden. Dies führt dann zu einer Optimierung der Verkaufszeit. Besteht beim Verkauf kein Zeitdruck (also stehen mehrere Monate zur Verfügung) kann der Verkaufspreis eher höher angesetzt werden. So kann der Verkaufspreis optimiert werden.
Falls der erzielbare Kaufpreis nicht zu Deckung evtl. vorhandener Gundschulden ausreicht, muss vor Beginn des Verkaufes eine Lösung mit der Grundschuld gebenden Bank gefunden werden.

1) Preis Ermittlung durch einen externen Sachverständigen:

Ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung kann als Ausgangsbasis für den Verkauf dienen. Vor allem bei untypischen Immobilien, die z.B. infolge der Ausstattung, Bauweise oder Lage keine gute Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien erlauben,  kann ein Wertgutachten sehr hilfreich sein. Allerdings fallen hierfür zusätzliche Kosten an.

2) Preis Ermittlung selbst durchführen:

Um einen möglichst  realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, sollten Sie mehrere der folgenden Möglichkeiten kombinieren, indem Sie z.B. einen Mittelwert errechnen:

a) Ermitteln Sie den ungefähren Grundstückswert, indem Sie die Grundstücksfläche  mit dem Bodenrichtwert multiplizieren. Die Auskunft zum Bodenrichtwert erhalten Sie beim jeweiligen Stadtbauamt oder Landratsamt (möglicherweise gegen Gebühr). Addieren Sie hierzu die geschätzten Baukosten des Hauses (mit Nebengebäuden wie z.B. Garagen). Nehmen Sie dann eine Korrektur vor: Ein Abschlag aufgrund des Alters    (anstehende Renovierungskosten) oder ein Zuschlag (z.B. bei positiver Wertentwicklung der individuellen Lage).
Bei neueren Häusern (Alter etwa bis 5 Jahre) und Neubauten sind die tatsächlichen Baukosten und Grundstückskosten oft noch bekannt und können entsprechend korrigiert werden (Wertentwicklung und Abnutzung).

b) Ermitteln Sie Durchschnittspreise indem Sie den Angebotspreis ähnlicher Objekte durch deren Wohnfläche teilen. Sie erhalten einen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Multiplizieren Sie diesen Durchschnittswerte mit Ihrer Wohnfläche und korrigieren Sie diesen Wert gegebenenfalls noch um Kosten der Ausstattung (Garagen, Solaranlage, Nebengebäude etc.). In den großen Immobilienportalen (Immowelt.de, Immobilienscout24.de, Immonet.de) finden Sie häufig durchschnittliche Verkaufspreise.

c) Die Immobilienportale bieten eine kostengünstige online Immobilienbewertung an (z.B.: http://www.immobilienscout24.de/de/immobilienbewertung/index.jsp , Kosten dafür etwa 30 €). Diese Bewertung sollte allerdings dann mit den auf anderem Weg ermittelten Preisen abgeglichen werden und nicht vorbehaltlos übernommen werden.

d) Rechnen Sie einen möglichen Verkaufspreis grob aus der (fiktiven) Miete für Ihr Haus und der Nettorendite. Hierbei handelt es sich allerdings lediglich um eine grobe Näherung. Sollten Sie keinen Wert für die Miete vorliegen haben, setzen Sie einen plausiblen Wert selbst fest, in dem Sie z.B. die Mietpreise vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft recherchieren.
Eine Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis ist dann über die Betrachtung der Nettorendite möglich. Diese wird wie folgt ermittelt:
Nettorendite = Netto Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) pro Jahr x 100 / Kaufpreis
Daraus lässt sich ein möglicher Verkaufspreis zurück rechnen indem man die Nettorendite vorgibt. Je nach Objekt, Region und individuellen Vorstellungen, erwarten Kapitalanleger Nettorenditen etwa zwischen 4% und 8%.
Beispielrechnung:
Nettorendite gewünscht: 5 %
Mieteinnahmen bekannt oder geschätzt 750 €/Monat = 9.000 €/Jahr
Kaufpreis = Netto Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) pro Jahr x 100 / Nettorendite
Kaufpreis geschätzt = 9.000 € x 100 / 5 = 180.000 €
Die Nettorendite allein ermöglicht aber keine gesicherte Aussage. Weitere Punkte wie Renovierungsbedarf, Lage, Ausstattung etc. sollten in die Überlegungen mit einbezogen werden. D.h. Der so ermittelte Verkaufspreis muss mit entsprechenden Zu- und Abschlägen noch korrigiert werden.

Praxistipp: Gleichen Sie Ihre Verkaufspreisvorstellung mit ähnlichen Angeboten aus Immobilienportalen (Immowelt.de, Immobilienscout24.de, Immonet.de) und Ihrer örtlichen Tageszeitung ab

Praxistipp: Wenn Sie sich beim Verkaufspreis nicht sicher sind, bieten Sie Ihre Immobilie eher teurer an und justieren Sie Ihre Verkaufspreisvorstellung später gegebenenfalls nach unten. So stellen Sie sicher, dass Sie den optimalen Marktpreis erhalten

Praxistipp: Planen Sie einen Verhandlungsspielraum beim Verkaufspreis mit ein

Praxistipp: Bieten Sie Ihre Immobilie nicht mit „runden Preisen“ an. Nicht nur aus psychologischen Gründen ist ein Preis von 299.000 € besser als 300.000 €.

Praxistipp: Preise die nur geringfügig über Schwellenwerten liegen, sind nachteilig, z.B. 202.000 € statt 199.000 €. In den Immobilienportalen können die Preisfilter in geraden Schritten gesetzt werden. Ein Interessent der bis 200.000 € sucht, bekommt Ihr Objekt so sonst nicht zu sehen, obwohl er als Käufer in Frage kommt.

Praxistipp: Es gibt keine schlechten Immobilien sondern nur Immobilien mit dem falschen Preiseinstellung

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